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区块链能够解决租房乱象吗 如何解决?

首先让我们来看一组“照骗”和照片,明确下问题:

一名租房中介经纪人在58同城发布的房屋图片。网页截图

真实的房屋实景

一、

租房是个相对偏传统的行业,虚假房源泛滥、黑中介横行、租客和房东之间缺乏信任、行业交易效率低下等问题一直存在,租房也成为了大城市一直以来隐隐的“痛”。

今年8月9日,北京市住房城乡建设委等部门集中约谈了58同城、房天下等房源信息发布网站,要求各网站清理虚假房源、规范信息发布,并于9月1日前完成整改。

但根据新京报记者9月4日至5日调查发现,部分被约谈网站未完全按照要求公示信息。58同城、房天下等还可以个人名义发布未经证实的房源,蛋壳、我爱我家等中介机构的经纪人则在58同城发布虚假房源,吸引客户。

二、

今年房租大涨的话题被推上了舆论的风口浪尖。新浪财经数据显示,过去一年在全国的一二线城市中,13个城市房租涨幅超过20%。北京相比去年同期,单间月租金涨幅高者达35%左右,低者也有20%左右。

实际上除了房屋租金涨价之外,租房市场可能还存在:发布在租房网站上的房屋情况和实际不相符,忽悠用户前去看房子;以各种名让用户签“陷阱”合同,坑取租户钱财;有的黑中介还会通过克扣押金的方式强行让用户搬离……

然而在城市中,居住是刚需。买不起房子,尚可以租;但是租不起房,就真使人无计可施了。最近网上最火的一句话,这也可能是2018年夏天最扎心的一问:“追不上房价的你,能追上房租吗?”高房租已然成为一线城市年轻人的一个重大负担。

三、

传统的门店中介已渗透到了每个小区,线上大量信息类网站和专业平台提供多样化租房服务,可租客不愉快的租房体验似乎毫无改善,市场的扩张并没有解决目前租房市场最关键的信息不对称问题和行业规范问题。

区块链技术可以从房屋基本情况入手,从源头建立信任基础,建立房主和租客交易双方的信任关系。区块链技术还可以去除中介的垄断地位,智能合约技术有望提高交易效率。

区块链破局的关键在于两点:第一、通过区块链可以除去中介角色,建立可信的交易环境;第二、在有中介存在的情况下,通过资产通证化的方式可以通过投资对冲风险。

区块链的意义在于构建一个可信的价值网络,从根本上解决在价值交换过程可能存在的欺骗行为。基于可信的区块链网络,可以大幅度提高租房市场的租赁效率,简化相应的流程,去掉中介角色,降低一些不必要的交易成本以及信任成本。

首先,从房屋基本情况入手,从源头建立信任基础。可以非专业人士在短时间内难以对房屋有深入的了解,在看房过程中也就只能看个表层,比如房屋漏水等内部问题就很难被发现,如果租户提前了解这些情况,就可以做出一些合理的选择。相关机构可以通过区块链将房屋的基本情况,比如地理位置、面积、建造年代、空间结构、装修材料情况等信息进行上链,并且还可以将房屋出租过程中的相关信息,比如过往的出租情况等信息进行上链。这样可以有效减少租客在租房子时遇到虚假房源情况,降低纠纷和交易成本。这是一个降低信息壁垒、保护租客的过程。

其次,建立房主和租客交易双方的信任关系。冒充房主骗取租客钱财的事件在现实中屡见不鲜,而区块链技术可以避免这一情形发生。区块链可通过身份认证信息系统校验各方的真实身份,并且一经认证,信息不可篡改。若发现身份造假事件,信息将同步到全网,未来将不会有人会跟此人进行任何交易。区块链技术记录信息的不可更改性,使得造假会面临巨大的风险和成本。

然后,区块链可以去除中介的垄断地位对于房主而言,中介为了提高自己的利益,会在房主不知情的情况下把房子进行改造,变成更多房间。对于租客而言,中介有着很强的话语权,从而会抬高租金,让租客背负更大的租房压力。区块链构建的一个分布式的平台,因此无需房产中介这样的第三方机构的存在,房主和租客可以直接进行交易。每个用户都是链上的节点,租客可以查看房屋的所有信息,包括基本情况、内部照片、出租价格、出租记录以及别的租客对该房屋的点评记录,并且可以查看房主的基本信息,主要是看其在过去是否存在相关的违规行为,比如恶意涨租、克扣押金等,从而选到合适的房源。房主在收到租客的邀请信息后,房主可以直接在链上查看租客的信息,比如是否有拖欠房租,是否破坏房子等行为,从而确定是否接受把房屋出租给他。

最后区块链的智能合约技术可以提高交易效率。,传统的房屋租赁流程繁琐,包括中介带着看房,满意后,房主和租户签订合同,并且互相出示相关的证件及说明。这种种行为大多数是为了降低双方的风险。区块链时代,双方基于链上的信任,直接可在链上进行交易,相关的合同协议均可以通过智能合约进行完成,从最开始的合同签约以及租金的缴纳,后期的续约等都可以基于智能合约自动完成,双方无需进行反复沟通。

破局二——资产通证化

近年来,区块链技术的出现和发展给资产的经营管理带来了全新的解决思路。区块链技术可以使整个资产流通过程被记录在一个永远无法被篡改的可信任的区块链账本中。通过非对称加密等技术手段能降低个人信息泄露的风险“区块链+资产”(即资产上链)的经营模式打破传统的基于信任关系交易的困境,去除第三方机构的介入,加速资产确权和流通效率。从本质上来讲,资产上链的内容是指对应的资产的相关权益,包括所有权、使用权以及收益权。在讨论资产上链时,如果上链的内容是资产的所有权,区块链上记录的是所有权的转让;如果上链的内容是资产的使用权 ,区块链上记录的是资产的租赁信息;如果上链的内容是收益权,区块链上记录的是资产的预期收益的归属权。

哈希研究院的《资产上链指标体系设计》指出,判断一个资产是否适合上链、是否需要上链,关键在于区块链技术能否解决当前资产经营管理中的“痛点”,同时也兼顾区块链能否加速资产的价值实现和流通,快速实现上链的难度,即资产价值、资产流通、可操作性、去信任的需求。

文中表明土地的使用权和收益权,房屋及建筑物的使用权和收益权是最适合优先上链的资产;二手交易、租赁市场是资产上链的可能增长点。原因包括两个方面:一是这两类资产的使用权对去信任的需求;其次,这两个市场的增长潜力巨大。

当资产上传至区块链后,其通证化是自然而然的事情。那么资产的通证化如何破解租房市场的难题呢?

首先需要考虑人们为什么要租房。大部分人是因为没有房、买不起房,所以不得不租房。在一线城市,对于绝大多数刚刚毕业的大学生而言,买房是不现实的。房产的投资价值在过去的十几年内一直处于高投资回报的资产,所有的有钱人基本都会把部分资产配置在房产方向。然而,在现有体系下,个人投资房产的门槛较高,一方面是没有足够的资金来投资;其次,房地产的单价较高,并且无法去拆分。

区块链的出现,使得投资房产的门槛变得更低,更多的人可以进来投资。首先,将房产的未来的收益权进行上链,分成若干份通证,大家可以在链上进行购买和交易通证,每一份通证对应的是其未来收益分红的占比份额。这样的话,一方面为普通的北漂一族多了一些可行的投资渠道,增加一笔收入。另一方面也可以作为一种“对冲基金”的形式存在,租户可以去投资租的房子或者租赁市场相关的房子的收益权,这样租金上涨,租户通证所对应的收益也会增加,从而可以对冲房租上涨带来的生活成本,以此来减轻生活负担。

四、未来租房市场

今年2月,区块链租房应用平台在雄安新区上线。据悉,这是中国把区块链技术运用到租房领域首例。挂牌房源信息,房东房客的身份信息、房屋租赁合同信息等,将得到多方验证,不得篡改。

使用该平台租客就不必再担心遇到假房东,租到假房子,因为当租房各个环节信息都记在区块链上,它们之间会相互验证。据悉,中国建设银行、链家、蚂蚁金服等机构参与了这一租房模式的建设。其中,蚂蚁金服是核心区块链技术提供方,链家和建行则提供房源租赁信息等服务。

而在国外项目方面,成立于2015年的美国公司Rentberry,算是全球第一家将区块链技术应用于租赁行业的公司。

利用区块链技术将租房各参与方的部分信息进行上链是可行的,但具体如何去对租客以及房主的行为进行评价打分等问题,由于租房市场自身属性等原因,仍需期待更优的解决方案。无论如何,随着区块链技术的不断发展,未来会给整个租房行业带来更高的效率以及更低的成本,让房主以及租户都有利可图。目前房屋进行资产上链以及通证化的进程,还需政府有关部门的支持和认可。国内房产的ABS融资、REITs(房地产信托投资基金)等还处于探索阶段,但是国外的REITs已经相对比较成熟,整个市场的监管以及操作都已比较规范。未来国内房产的证券化也会大面积推广,届时利用区块链技术进行相关的操作,相信会使房地产、房屋租赁市场更规范、更健康、更合理,最终解决“租房难”、“租房贵”的问题。